제주국제자유도시개발센터(JDC)가 저조한 분양실적으로 수익성은 물론 재무 건전성에 악영향을 미치고 있는 것으로 나타났다. 게다가 자회사인 (주)해울 역시 자본 잠식 상태가 심각, JDC가 부채를 대신 갚아야 하는 상황을 맞을 수도 있다는 진단이 나왔다.
국회 예산정책처가 최근 공개한 ‘2012회계연도 공공기관 평가’에 따르면 JDC의 총자산은 지난해 말에 7799억 원이다. 2004년 601억 원보다 7198억 원 증가했다. 주로 부동산 개발사업용 재고자산과 유형자산을 확대한 결과다. 최근 8년 동안 재고자산은 4195억원, 유형자산은 1610억원 증가했다.
JDC는 최근 부동산 개발사업에 자체 수입 자금으로 충당하지 못하는 부분은 금융부채 등으로 조달하고 있다. 그 결과 부채는 지난해 말에 3643억 원에 이른다. 2004년 106억 원보다 3537억 원 늘었다.
JDC는 저조한 분양실적으로 인해 매출은 정체된 상태다. 지난해까지 매출의 대부분을 차지하고 있는 면세점 수익은 지속적으로 확대되고 있다. 하지만 최근 부동산 개발사업의 저조한 분양실적 등으로 인해 매출이 확대되지 못해 총자산 순이익률을 기준으로 한 수익성은 2008년 이후 지속적으로 하락하고 있는 추세다.
JDC의 금융부채는 지난해 말 2857억 원인데 이는 이자비용의 확대로 이어져 수익성을 저해하고 있다. 2009년에 이자비용은 87억 원 발생했다. 이후 매년 지속적으로 증가해 지난해에는 135억 원까지 확대됐다.
다만 지난해 재무건전성은 2011년보다 개선됐다. 본격적인 개발사업이 확대됐기 때문이다.
그럼에도 불구하고 부동산 개발사업 미분양은 JDC의 재무건정성을 악화시키는 주요 요인으로 작용하고 있다.
JDC가 참여하는 부동산 개발사업은 첨단과학기술단지, 헬스케어타운, 영어교육도시, 신화역사공원, 휴양형주거단지 등이다. 총 개발사업비만 6조6187억 원. JDC가 계획하고 있는 투자비는 1조1824억 원이다. 지난해 말까지 총 6626억 원(56.0%)을 투자했다.
지난 5월 첨단과학기술단지의 산업시설용지는 분양이 완료된 상태다. 다만 공동주택용지, 근린생활시설용지, 주차장용지, 생산활동지원 시설용지, 학교용지 등이 미분양된 상태다. 영어교육도시는 공동주택 2필지를 추가 분양계약했다. 하지만 미분양 물량이 여전히 해소되지 못하고 있는 실정이다.
헬스케어타운도 중국 녹지그룹과 토지매매계약을 체결하고 서우-중대지산 컨소시엄과 투자유치를 진행하고 있지만 여전히 미분양 물량이 많은 상황이다.
신화역사공원은 타 사업지구에 비해 투자비가 많다. 이 사업의 투자유치 성공여부에 따라 JDC의 향후 현금흐름에 큰 영향을 미칠 것으로 보인다. JDC는 이 사업에 대해 말레이시아 EMG, 중국 람정그룹과 투자유치 협상 중이다. 하지만 그 결과를 두고 봐야 한다.
JDC는 이들 사업에 지난해 말까지 모두 2343억원을 투자한 상태지만 결국 분양실적이 저조해 분양매출로 이어지지 못하고 있다. 따라서 수익성과 재무건전성에 악영향을 미치고 있다는 분석이다.
JDC의 어깨에 부담을 얹고 있는 것은 또 있다. JDC가 100% 출자한 (주)해울의 적자경영이다.
해울은 NLCS Jeju와 BHA 국제학교 학교시설을 (주)FES제주(사업시행자)와 (주)BH제주로부터 각각 임차하는 금융리스 계약을 체결했다. 해울이 지급할 금융리스 총계는 6224억 원이다.
해울의 매출은 지난해 크게 확대됐다. 하지만 정원 대비 현원이 50% 미만이어서 관련 운영비용과 금융리스비용 등을 차감한 후의 당기순이익이 지속적으로 하락세를 나타내고 있다.
해울은 지속된 결손으로 자본이 급격히 감소해 부채비율이 2011년 4867.9%, 지난해에는 완전 잠식돼 재무건전성이 악화되고 있다.
또한 유동자산으로 유동부채를 상환할 수 있는 여력을 살펴보는 유동비율이 지난해 235.7% 이후 급격히 감소해 지난해에는 38.3%에 불과했다. 유동성이 크게 저하돼 유동성 확보가 어렵다는 것이다. 이와 관련해 외부감사인은 해울이 유동성 부족과 누적된 결손으로 인해 계속적으로 존속하기 곤란하다고 감사보고서에 기술하고 있다.
현재 JDC의 금융부채는 2857억 원. 부채비율은 87.7%다. 하지만 해울을 포함하면 JDC의 금융부채는 5810억 원이며 부채비율도 176.4%가 된다.
JDC는 해울의 금융부채에 대해 지급보증을 하고 있다. 해울의 수익구조가 열악해 지급보증으로 인한 우발채무의 위험이 적지 않은 상황이다.
만약 해울의 경영실적이 이후에도 지속적으로 개선되지 않아 금융부채를 상환하지 못할 경우, JDC는 금융부채를 대신 갚아야 하는 상황을 맞을 수도 있다.
JDC의 자본은 지난해 말 현재 4155억 원인데, 지급보증하고 있는 해울에 대한 금융부채는 2933억 원에 이르고 있다. 지급 보증액이 자본의 70%에 육박하고 있는 것이다. [제이누리=김영하 기자]
